11111В последнее время актуален вопрос возможности взыскания неустойки с жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) гражданами, которые вкладывают средства в строительство жилья.

Не секрет, что многие застройщики чтобы уйти от ответственности и минимизировать риски используют формально легальную схему ЖСК для привлечения средств в строительство. Связанные с застройщиком лица (могут быть работники застройщика, специально нанятые граждане) создают формальный ЖСК, который заключает договор инвестирования или предварительный договор с застройщиком, а затем уже ЖСК заключает договоры паенакопления с дольщиками, собирает денежные средства и передает их застройщику.

Такая схема позволяет избежать ответственности, предусмотренной ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве», избежать контроля и со стороны проверяющих органов.

Что касается вопроса взыскания неустойки с ЖСК за нарушение срока передачи объекта, то здесь вопрос не однозначный и суды в разных ситуациях принимают различные решения.

Если суд подходит к ситуации формально, то как правило в иске отказывает, поскольку отношения пайщика и ЖСК основаны на членстве, взыскание с ЖСК неустойки законодательством прямо не предусмотрено, более того, пайщики даже обязаны покрывать убытки, возникшие у ЖСК.

Однако в последнее время, особенно в 2016-2017 годах, наметилась тенденция признавать договоры с ЖСК по сути притворными, поскольку очевидно, что ЖСК был создан только формально, как «прокладка» между застройщиком и гражданами в интересах застройщика. Что нарушает интересы граждан. Делая такие выводы суды распространяют на договоры с ЖСК положения законодательства о защите прав потребителей, а также положения ФЗ №214 и  и взыскивают неустойку, компенсацию морального вреда, штраф. Хотя окончательно практика по данному вопросу еще не сформировалась, но Верховный суд по ряду дел уже высказался относительно природы договоров с такими «фиктивными» ЖСК и есть уже решения о взыскании неустойки и иных санкций с ЖСК. В частности можно указать на решения Гагаринского районного суда города Москвы, Мытищенского городского суда, Домодедовского городского суда и других. Есть практика и в регионах.

В каждом конкретном случае нужно изучать документы и ситуацию, в частности кем и для какой цели был создан ЖСК, проводились ли собрания, до или после принятия гражданина в члены ЖСК был заключен договор, является ЖСК застройщиком или посредником.

В некоторых случаях лучше попробовать подать иск непосредственно к застройщику, указывая что ЖСК фактически действовал от его имени, а обязательство возникло непосредственно у застройщика.

Также часто в договоре с ЖСК не устанавливается срок передачи объекта. В этом случае можно использовать срок, установленный в инвестиционном контракте на момент заключения договора, а рекламных материалах, однако оценивать данные доказательства будет суд.

 

Мы занимаемся делами по взысканию с ЖСК неустойки, компенсации морального вреда, убытков.  Тел. 8 495 975-77-67

(c) адвокат Артем Александрович Сидоров.