Неустойка по предварительному договору

На практике застройщики часто находят способы обойти требования ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» и вместо договора долевого участия заключают предварительный договор, согласно условиям которого стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры или нежилого помещения.

Необходимо отметить, что предложение заключить предварительный договор не соответствует закону, в случае выявления схемы привлечения денежных средств с граждан с использованием предварительного договора застройщик может быть оштрафован на довольно значительную сумму (1 000 000 рублей и более), но это штраф в пользу государства.

А можно ли взыскать с застройщика неустойку за нарушение обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры или нежилого помещения?

Судебная практика по данному вопросу сформировалась и она положительная по отношению к участникам строительства.

Взыскивая неустойку суды в основном исходят их того, что между сторонами фактически был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и на спорное правоотношение распространяется действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Также в некоторых случаях можно ссылаться на нормы Закона РФ «О защите прав потребителей».

Для расчета размера неустойки лучше использовать все же формулу, определенную ФЗ №214, хотя можно и формулу в соответствии с законодательством о защите прав потребителей, но в этом случае неустойка получается очень большая, практически во всех случаях равная цене договора (из расчета 3% за день просрочки достаточно уже 34 дней просрочки) и все равно суд снизит данную сумму, при этом если сумма требований более 1 000 000 придется оплачивать госпошлину.

Также необходимо обосновать с какого срока рассчитывается неустойка. Обычно за основу берется срок заключения основного договора, как аналог срока передачи квартиры по ДДУ.

Если же срок в договоре не указан, можно исходить или из разумного срока (есть практика его определения исходя из нормативов строительства того или иного объекта) или из срока, указанного в иных документах (инвестконтракте, проектной декларации).

В любом случае подготовить претензию и составить исковое заявление при наличии предварительного договора сложнее, чем при заключении ДДУ.

Мы оказываем услуги по взысканию неустойки по предварительному договору через суд. Звоните по тел. 8 495 975-77-67. Также Вы можете направить свой вопрос через форму, размещенную на нашем сайте.