Взыскание неустойки с ООО «Экотаун»

Примечание: интересы Конькова В.Ю. представлял адвокат Артем Александрович Сидоров. Запись на прием по тел. 8 495 975-77-67

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Город Москва                                                                                       07 июля 2015 года

Бутырский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Бойковой А.А.,

при секретаре Ковгут А.А.,

рассмотрев в открытом  судебном заседании гражданское дело № 2-3460/15 по иску Конькова В.Ю. к ООО «Экотаун» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда,

         установил:

Коньков В.Ю. обратился в суд с иском к ООО «Экотаун» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, указывая, что 30.01.2012 г. между сторонами был заключен договор № ДУ-17к2-061 участия в долевом строительстве, по которому  ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: ***, и после получения разрешения на строительство передать ему (истцу) квартиру в указанном доме площадью 63,8 кв.м. на 8 этаже до 13.08.2013 г. Стоимость договора была полностью оплачена истцом в сумме 5 156 954 руб. разрешение на ввод объекта а эксплуатацию было получено  09.08.2013 г., однако квартира была передана истцу только в 07.04.2015 г., поскольку имела существенные строительные недостатки, которые делали ее непригодной для пользования. В связи с этим истец просит взыскать с ответчика 1704 888, 99 руб. неустойки за нарушение сроков передачи дольщику квартиры, 200 000 руб. компенсации морального вреда, присудить штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Истец, его представители по доверенности Коряченко К.А. и ордеру адвокат Сидоров А.А. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «Экотаун» по доверенности Ленков П.О. в судебное заседание явился, исковые требования признал частично, указал, что строительство жилого дома было завершено 09.08.2013 г., истец приступил к принятию квартиры 13.09.2013 г., однако по надуманным основаниям уклоняется от приемки квартиры. Единственным недостатков, мешавшему использованию квартиры – течь воды по стыкам на 1м и втором уровне, указанным в акте от 13.10.2013 г., при осмотре 15.12.2013 г. данный недостаток был устранен и истец имел возможность принять квартиру. Неустойка на указанную дату составляет 348867,93 руб. за 123 дня просрочки с 13.08.2013 г. по 15.12.2013 г. Все последующие недостатки носили незначительный характер и не влияли на возможность использования квартиры по назначению согласно условиям договора. Ответчик просит снизить размер неустойки, штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ, поскольку во время строительства на основании распорядительного акта застройщик был вынужден приостановить строительство в период с 15.04. по 13.05.2013 г., что неблагоприятно отразилось на сроках производства строительных работ.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 30.01.2012 г. между ООО «Экотаун» и Коньковым В.Ю. заключен договор №ДУ-17к2-061 участия в долевом строительстве, согласно условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать квартиру участникам, а участники обязуются уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять квартиру от застройщика по акту приема-передачи квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Объектом договора является квартира площадью 63,8 кв. м, тип 2.2, со строительным номером по проекту №17 корпус 2, расположенную в строящемся многоквартирном доме № 17 корп.2, по строительному адресу: ***.

Пунктом 2.3 договора, предусматривается, что срок передачи застройщиком квартиры участнику — до 13.08.2013 г. при условии полного и надлежащего исполнения участниками финансовых обязательств по договору.

На основании п. 3.1 договора, цена договора составляет сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство квартиры в размере 4 692 854 руб., включая все налоги, и денежных средств на оплату услуг застройщика в размере 464 100 руб., включая все налоги.

15.02.2012 г. истцом обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены в полном объеме на сумму в размере 5 156 954 руб., из которых 4000 000 руб. оплачено за счет кредитных средств и 1 156 954 руб. за счет собственных средств.

09.08.2013 г. ООО «Экотаун» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

13.08.2013 г. ООО «Экотаун» направил истцу письмо с уведомлением о готовности квартиру к приему-передаче, указанное уведомление было получено истцом 22.08.2013 г.

13.09.2013 г. сторонами подписан акт осмотра квартиры, согласно которому в квартире были обнаружены дефекты – потолки не до конца обшиты гипсокартоном; стены — не оштукатурена кладка пена-блока на втором уровне, распилы в сантехкоробе, нет вилатерма и не оштукатурена щель между монолитом и кладкой из пено-блоков, нет фурнитуры на втором этаже, не плотно прилегает кирпичная кладка к ПСУЛ на 2-м уровне, не установлены счетчики ГВС и ХВС. Для устранения недостатков был установлен срок в 30 дней с момента подписания акта.

13.10.2013 г. истцом произведен осмотр квартиры и составлен акт с застройщиком, согласно которому дополнительно к недостаткам, выявленным при осмотре 13.09.2013 г. было обнаружено, что отсутствует ж/б потолок на 2-м уровне; течь воды по стыкам на 1м и втором уровне в большой комнате со стороны фасадной стены по внешней стене большой комнаты со стороны балкона.

В тот же день истец направил ответчику письмо, в котором просил разъяснить причины задержки передачи квартиры. 16.10.2013 г., 31.10.2013 г. застройщик гарантировал устранение недостатков, зафиксированных в акте от 13.10.2013 г. до 13.11.2013 г. и рекомендовал принять квартиру в срок до 13.11.2013 г.

18.11.2013 г. Коньков В.Ю. уведомил застройщика о невыполнении им обязательства по устранению недостатков, которые зафиксированных в акте 13.10. и 13.11.2013 г.

15.12.2013 г. истцом произведен осмотр квартиры и составлен акт с застройщиком, согласно которому установлено, что трещит стяжка пола в С/У на первом этаже, отсутствует ж/б потолок на 2-м уровне, щели между пено-блоками на 2-м этаже слева от входной двери не замазаны, необходимо проверить устранение течи воды по стыкам (акт от 13.10.2013), проверить на герметичность, промерзание комнаты со стороны балкоан, стена в ванной на 2-ом этаже не доделана, видны металлические конструкции кровли, не плотно прилегает кирпичная кладка к ПСУЛ на 2-ом уровне, жженый сваркой стеклопакет на окнах второго этажа, криво установлены балконные рамы на кухне и комнате первого этажа,  плохо прилегает ПСУЛ на окнах к кирпичной кладке кухни, видна монтажная пена (замена), замена отлива на кухне, не закрывается дверь на 2-м этаже, не врезана обратная часть дверного замка, отсутствует радиатор на первом этаже в комнате. Истец установил застройщику срок для устранения недостатков – 45 дней.

При осмотре квартиры истцом 09.02.2014 г., 02.03.2014 г., 03.03.2014 г., 19.03.2014 г. в присутствии представителя застройщика им было обнаружено, что недостатки, указанные в акте от 15.12.2013 г. не устранены, срок для их исправления установлен 30 дней, затем 15.

Из акта осмотра квартиры истца тепловизорами ООО «ЗаказСтрой» 07.03.2014 г. установлено, что при осмотре подшивки кровли были выявлены зоны с пониженной температурой в местах примыкания подшивки к наружной стене. По остальной площади гипсокартона контрастов на температурном поле не выявлено. Перепады температур существенные, что может быть следствием нарушения пароизоляции либо утеплителя. Локализовать точно место не представляется возможным, т.к. стыки гипсокартона выполнены плотно, и контрасты обнаруживаются только между наружными ограждающими конструкциями.

28.03.2014 г. при осмотре квартиры истца теловизорами выявлена необходимость переустановки  окон, закончить кладку вентшахты, заделав в кладку металлоконструкции, выполнить узел утепления вентшахты в месте прохода через кровлю. Рекомендуемый срок устранения недостатков 10 рабочих дней.

07 мая 2014 г., 22.06.2014 г., 30.08.2014 г. при осмотре квартиры установлено, что отсутствует ж/б потолок на 2-м уровне, необходимо приклеить ПСУ в два слоя по всему периметру окна второго этажа, протекает водосток на балконную плиту, мятый жолоб над балконом, 07.03.2014 г. был составлен акт тепловизионного обследования, однако акт ы выполненных работ не представлены.

27.07.2014 г. истец обратился к ответчику с претензией об устранении дефекта стяжки пола из-за ее разрушения, отслоения от основания, предоставлении материала для самостоятельного устранения недостатка.

05.10.2014 г. в квартире истца была зафиксирована течь вследствие разрыва соединения пластмассовой трубы отопления и железной муфты.

06.12.2014 г. в акте зафиксировано отсутствие ж/б потолка на 2-ом уровне, холодный радиатор в ЖК 1-го уровня.

12.12.2014 г. при осмотре квартиры истца тепловизорами установлено, что недостатки, указанные ими в акте от07.03.2014 г. не устранены, срок устранения недостатков 10 рабочих дней.

30.12.2014 г. в акте сторонами указано, что при осмотре квартиры с помощью тепловизора от 30.12.2014 г. видно, что по фасадной стене 2-го уровня перепады температур (мостки холода), предложено дополнительное утепление фасадной стены пенополиуретаном и утепление мест примыкания балок крыши к стене листами пенополистирола.

05.03.2015 г. истец предложил застройщику подписать протокол разногласий к акту приема-передачи квартиры. 07.04.2015 г. истец принял квартиру от застройщика с учетом акта от 05.03.2015 г. с недостатками, в счет устранения который застройщик передал ему сухую смесь для устройства стяжки и электрокабель.

В претензии от 24.04.2015 г. истец предложил застройщику добровольно выплатить ему неустойку за нарушение срока передачи ему объекта долевого строительства и компенсации морального вреда, которую ответчик оставил без ответа и удовлетворения.

В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 6 указанного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции от 23 июля 2013 г.) передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Также п.5 ст. 8 вышеназванного Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

По условиям п. 4.3.5 договора, обязательства застройщика по договору считаются исполненными с момента подписания акта приема-передачи квартиры либо составления застройщиком одностороннего акта или иного документа о передаче квартиры участникам в случае, предусмотренном п. 4.4.6 договора.

07.04.2015 г. между сторонами подписан акт приема-передачи, односторонний акт либо иной документ о передаче квартиры истцу ответчиком не составлялся.

В соответствии с условиями договора от 30.12.2012 г. истец свои обязательства по оплате стоимости квартиры исполнил в полном объеме. Между тем, передаваемая ему квартира имела строительные недостатки, которые препятствовали использованию квартиры по назначению, какой характер они носят (существенные или несущественные), на момент их обнаружения истец не мог знать.

Исходя из изложенного, суд признает, что за период с 14.09.2013 г. по 07.04.2015 г., ответчиком нарушены сроки передачи истцу объекта долевого строительства, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 5156954х8,25%/300х568=805516,21х2=1611032,43 руб.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения № 263-О от 21 декабря 2000 года, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Таким образом, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки и штрафа в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, — на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Учитывая, что застройщик закончил строительство дома в срок, установленный договором, готов был передать объект строительства истцу, от устранения недостатков не уклонялся, суд приходит к выводу о возможности снижения размера неустойки с учетом разумности ее размера и последствий нарушения обязательства до однократной ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы договора, то есть до 805516,21 руб.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку требования истца в добровольном порядке исполнено не было, с ООО «Экотаун» в пользу истца суд определяет ко взысканию штраф за нарушение требований потребителя в размере 805516,21/2=417758,11 руб.

С учетом положений ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», а также наличия вины ответчика, нарушившего права истца на своевременное получение объекта долевого строительства, принципа разумности и справедливости, считает подлежащим частичному удовлетворению требование о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 30 000 руб.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ и ст. 333.36 НК РФ с ответчика в пользу бюджета города Москвы следует взыскать госпошлину в сумме 11555,16 руб., поскольку при подаче иска Коньков Ю.В. от уплаты госпошлины при цене иска свыше 1000 000 руб. был освобожден и его исковые требования были удовлетворены судом частично.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Конькова В.Ю. к ООО «Экотаун» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Экотаун» в пользу Конькова В.Ю. 805 516, 21 руб. неустойки, 30 000 руб. компенсации морального вреда, 417758, 11 руб. штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

Взыскать с ООО «Экотаун» в доход бюджета г. Москвы 11555,16 руб.  расходов по оплате государственной пошлины.

Исковые требования Конькова В.Ю. к ООО «Экотаун» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда в остальной части — оставить без удовлетворения.

Решение суда подлежит обжалованию в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бутырский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: